Beauftragung 2022 durch den Eigentümer des BABO-Hochhauses Baden-Baden Masterplan: Umbau und Umnutzung von Nichtwohnen in Wohnen
Ausgangssituation
2014 hat das lange Tauziehen um das seit vielen Jahren leerstehende Hochhaus BABO ein Ende.
Ein türkischer Investor, der in der Türkei mehrere Hotels betreibt, hat das BABO erworben, um es zunächst in ein Hotel umnutzen zu lassen. Ursprünglich wurde das Hochhaus BABO – Bâtiment administratif de Baden-Oos – 1954 für die französischen Streitkräfte als Verwaltungszentrale geplant und errichtet.
Eine neue Nutzung als Hotel hat sich zerschlagen, auch der Versuch der Stadt das BABO zu erwerben, um eine Zentrale für die Stadtverwaltung zu schaffen.
Städtebauliche Auflagen
Seit 1998 ist das BABO, Baden-Badens einziges Hochhaus ein Kulturdenkmal und gilt als eines der baugeschichtlich und baukünstlerisch innovativsten Projekte der Nachkriegszeit. Geplant wurde das BABO vom Gaggenauer Architekt Karl Kohlbecker als Stahlskelettbau mit angehängten Fassadenelementen.
Denkmalschutzauflagen
Der Gebäudekomplex besteht aus drei Gebäudeteilen – das Hochhaus, ein Anbau, der als Casino diente und eine kleine Villa – die seit 1998 unter Denkmal stehen. Die Fassade ist in allen Teilen wieder in den Originalzustand zurückzubauen, die Farbigkeit ist entsprechend anzupassen. Im Innenbereich sind die Treppen, das Mosaik um die tragenden Säulen und die Bodenbeläge in der Treppenräumen zu erhalten.
Gebäudezustand
Trotz des langen Leerstandes ist der Gebäudezustand erstaunlich gut erhalten, lediglich das Flugdach muss großflächig interimsmäßig bis zur Generalsanierung abgedichtet werden. Die in Teilen zerstörten Fenster sind mit Platten verschlossen. Die nichttragenden Innenwände der Bürostrukturen können in Gänze für eine neue Nutzung abgebrochen werden.
Konzept Revitalisierung durch Umnutzung
Die Beauftragung zur Umnutzung des BABO in Wohnen erfolgte 2022 durch den Eigentümer und Investor. In einem Masterplan sollen die 11 Geschosse und das Untergeschoss wohnwirtschaftlichen Nutzungen zugeführt werden, wobei im Wohnungsspiegel Appartements für temporäres Wohnen, 2, 3 bis 4 Zimmerwohnungen ökologisch zusammengelegt werden sollen. So ist es gelungen, so wenig wie möglich Installationsschächte herzustellen. Die tragenden Stützen geben das Raster vor. Selbstredend war in der Planung der Brandschutz mit entsprechenden Fluchtwegen und Brandabschnitten zu berücksichtigen. Desgleichen gilt für die Barrierefreiheit. Hierzu wurde im 3. Obergeschoss exemplarisch dargestellt, dass drei Wohnungstypen nicht nur barrierefrei, sondern auch Rollstuhlgerecht nutzbar sind. Die Geschosse mit dem Wohnungsmix werden nicht durch einen zentralen Erschließungsflur erschlossen, sondern an der Fensterfront im Nord-Westen, Der belichtete Flur dient auch der Entfluchtung als Rettungsweg. Durch diesen Coup war es auch möglich hochwertige Grundrisse zu realisieren.
Durch die direkte Anbindung an den ÖNV konnte die erforderliche Anzahl der Stellplätze reduziert werden.
In der Außenanlage sind alle notwendigen Stellplätze, Rollstuhlplätze und ein Spielplatz mit Aufenthaltsqualität konzipiert. Im 2. Schritt wäre zu prüfen gewesen, ob eine Tiefgarage realisierbar wäre. Diese Option wurde vom Investor wieder verworfen, aus diesem Grund muss die Außenanlage durch eine dichte Bepflanzung parkähnlich aufgewertet werden.
Ergebnis
Aus planerischer Sicht ist es gelungen, die Wünsche des Investors hinsichtlich Nutzung und Funktion darzustellen. In den Bestand wurde dabei nur behutsam eingegriffen und die Fassade ist auch im Inneren durch die Grundrisslösungen beidseitig erlebbar.
Text: Sylvia Mitschele-Mörmann, Freie Innenarchitektin bdia | AKBW, Gernsbach
